【マンション購入記#4】住宅ローンと持分比率

マンション購入4すまいのこと

こんにちは、あんです。

前回までで、購入するマンションを決め、契約をしました。

物件を決めた後は、ローン審査です。

購入者の状況(収入とローン金額、健康状態、その他金融状況)によっては、申し込みよりも先にローン仮審査をすることがあるということですが、

我が家の場合は車のローンもないということで、物件申し込み後のローン審査準備となりました。

変動金利にするか?固定金利にするか?

我が家は固定金利にしました。

当時も低金利時代で、変動金利を選ぶ人が多かったと思います。0.54%とかだったような・・・。

金利だけ考えても、1%以上にすぐになることは考えにくかったのですし、金利が高くなったら借り換えするなどの方法もあります。

お得度数から考えるのであれば、変動金利にするのがよりお得だったと考えます。

固定金利にした理由としては、主に以下の3点です。

  1. 将来の返済プランが明確になること
  2. 借り換えを検討する手間が面倒だと感じたこと
  3. 夫側の会社の住宅補助で1%以上の金利に補助がでること

ふたりとも、予期せぬことだとか、金利を都度チェックして心が揺れるようなことは苦手だったことが固定金利にした一番大きな理由です。

固定金利でも1.x%だったので、低金利であることは変わりませんでした。

また、3の夫側の会社の補助が出るのは指定の銀行が決まっていましたので、そちらからローンをする方針になりました。

この先、夫が会社を辞めることがあったら借り換えするか、残額をみて一括返済するかもしれませんね。

フラット35 夫婦連生団信(デュエット)

金額的には、夫だけでローンは通りそうだったのですが、我が家の場合、家の持分比率を1/2ずつにしたかったのもあり、連帯債務とし、フラット35Sの夫婦連生団信の特約を付けました。

住宅ローン:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

連帯債務とは、ペアローンとは異なり、ローン自体は1本ですが、返済義務を双方が持ち、1つのローンを二人で返済するイメージです。

夫婦連生団信とは、

連帯債務者であるご夫婦2人で加入することができる制度です。ご夫婦のどちらか一方の加入者が死亡または所定の高度障害状態になられた場合には、住宅の持分や返済額等にかかわらず、残りの住宅ローンが全額弁済され、ローンの返済義務は残りません。

また、「デュエット」を利用できるご夫婦とは、戸籍上の夫婦、婚約関係、内縁関係にある方々です。

※3大疾病付機構団信でのご利用はできません。また、返済途中でのデュエットへの変更はできません。

住宅金融支援機構HPより抜粋

3大疾病付機構団信の利用ができないので、少々悩みましたが、この点については他の保険や貯金でカバーすることにして、夫婦連生団信としました。

銀行では、ローン金額に合わせて返済プランを出してくれるのですが、最終が419回目2054年って書いてあるのを見ると気が遠くなったものです。

そして、初期の頃は金利ばかり返済している状態で全然元本が減っていかないのが一目瞭然でわかって、ぐっときました。

あん
あん

借金するんだなぁという重石がどんときますね。

余談ですが、ローン審査を申し込む際に当然、前年度、前々年度の収入やそのほかの資産状況についての申告が必要になります。確証として、源泉徴収なども提出します。

連帯債務であるので、本来は夫婦2人分必要になるのですが、我が家はローン金額が少なかったこともあって、銀行の担当者に「ご主人の分だけ確証いただければ大丈夫です~」と言われてしまいました。

もちろん良いことなんですが、いちいち私のプライドにピシっと傷がはいるんですよねぇ。。

逆に夫は自分一人の状況で審査されることにプレッシャーを感じていたようだったので、それはそれでかわいそうでしたが。

住宅ローンについては、内容が変化していってますので、最新情報をご確認ください。この内容はあくまでも、物件購入当時の情報です。

頭金と繰り上げ返済

頭金をいくら入れるのか、住宅ローン減税を見越してほとんど入れないのか、少しでも多く頭金を入れるのかも悩みましたね。。

最終的には我が家の場合は、最大控除額の4000万円以下になるように頭金を入れました。

持分比率にもつながるのですが、できるだけ夫婦の頭金等の比率を合わせておきたいということがあります。

そのため、ある程度同額での頭金とし、残りは貯蓄&投資にまわすことにしました。

また夫婦連生団信に入ったとはいえ、どちらかが病気など就業不能になったことを考えて、ローン額の半分くらいの資産はキープしておけるように分散して資産運用しています。

あん
あん

頭金を入れすぎると、いざというときの手元資金不足が怖いです

繰り上げ返済については、今のところ10年目にある程度まとまった額をしようかと考えています。

住宅ローンは金利が低いので、返済ではなくその分を高利回りの投資に充てて1%以上で運用すればその方がよいということは知識では理解しているのですが、気持ちとして、楽になりたいですね。

世間の不動産投資をされている人はこの気持ちを抑えて利回り計算をしながら、経営しているのかと思うと小心者にはできないなぁと思います。

今、返済し始めて約2年たちましたが、あまりにも元本が減っていないので、300万くらい繰り上げ返済してしまいたいという気持ちと戦ってます。

※繰り上げ返済はすべて元本の返済に充てられます。

DINKsの持ち分比率

家の持分比率って、みなさんはどのようにされていますか?

我が家は持分比率を1/2にするために、結構気を使いました。

持分比率とは、持分割合ともいい、複数人で資金を出した際の住宅の所有権(?)の割合です。

最初は、「二人のマンションだし半分ずつでいいよね~」くらいの気持ちだったのですが、そんな気楽に決められないことが途中からわかってきました。

例えば、5000万円の住居を二人で2500万円ずつローンを組んで返済するのであれば簡単なのですが、5000万円の住居で、夫が1000万頭金を出し、残りを2000万円ずつローンを組んだ場合の持ち分比率は夫は3000万円、妻は2000万円の支払いということで、持分比率は夫3/5と妻2/5になります。

夫の方が支払っている金額が多いにも関わらず、持ち分比率を1/2ずつで申請した場合、夫から妻への贈与税の対象になる可能性が出てきます。

5000万円の物件をすべて夫が支払っているのに、持分比率夫4/5、妻1/5などと登記した場合には、妻に1000万円の贈与となるということです。

持ち分比率あたりで、訳が分からなくなってきてしまった&不安になってしまったので、自治体の税理士さんの無料相談会を予約しました。

物件価格、ローン金額(予定)頭金(予定)などを持っていって、持ち分比率1/2として記載して大丈夫かどうかをチェックしてもらってます。

正直、神経質すぎたとも思いましたし、税理士さんにも軽く笑われましたが、大丈夫ですよ。と言ってもらえて、安心しましたね。

※物件取得の際よりも、売却時に問題になることが多いようです。

あん
あん

無自覚脱税怖い

火災保険は、ほけんの窓口に相談したが・・

火災保険は、銀行より保険会社自体は指定されていたため、そこから決めました。

念のため、ほけんの窓口に相談しに行ったものの、事前に我々が調べ尽くした状態で行ったこともあり、特別に新しい情報は得られず。

各社の比較表やパンフレットをもらったものの、銀行から指定された会社と大きな差はないということだけがわかりました。

各オプションについては、全体をある程度カバーできるようにそこそこ高めにしてしまいました。

次回の更新の際には、もう一度見直したいポイントかもしれません。

マンション購入は子供がいない夫婦にとっては唯一の楔かも

火災保険も申し込みし、融資実行され不動産会社に支払いを住ませたところで、今回のマンション購入は完了です。

数千万のお金が、一瞬手元にやってきて、次のタイミングでは消えていく感じはドキドキしましたね。

ちなみに、この日は2/14でした。11/8の無料セミナーに行ってから約3か月。全速力です。

マンション購入した時の気持ちとしては、これで簡単に離婚できないなぁ。。でしたw

子供がおらず、それぞれに自立できるだけの収入と生活力がある二人が夫婦になった時って、離婚も簡単にできちゃうんですよね。

実際、離婚するのはパワーがいることだとは思いますが、「子供がいる」「妻に収入がない」「夫に生活力がない」ということはよくも悪くも結婚を継続させる力になると思います。

賃貸住まいからマンションを買って、もし離婚するんだとしたら、この物件を売って、その金額を半分にわけて、残りのローンを返済して・・・

ローン完済できる金額だったらいいけど、不足があるんだとしたら・・・

とか考えると大変めんどくさい!!

ということで、「子はかすがい」ですが共同名義の不動産も「かすがい」になるかと思います。

マンション購入記は以上になります。ありがとうございました。

次回は、必要なお金は物件価格だけじゃない!ということで、心づもりしておくべき費用についてまとめます。

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